賃貸事業は収支バランス |
賃貸事業は、長期的な事業となるので収支バランスが重要です。 建築費を借入して「借金」があるから絶税になるという図式ではありません。 満室であることが最大の節税対策であることを忘れてはなりません。 入居者に選ばれる賃貸住宅を建築し、メンテナンスも行い、住み心地の良い 住宅を提供することが入居者に選ばれる賃貸住宅です。
賃貸事業は収支バランス
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家族問題 |
相続は、財産相続させる「親」の立場と財産を相続する「子供」の立場 では考えが違う事があります。 話し合う場面も難しいとは思いますが、大型連休はチャンスです。 思い切って「親」の立場の意見と「子供」の考えを話し合ってみるのは 如何でしょうか？
家族問題
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子供がいない夫婦は遺言書 |
子供がいない夫婦こそ遺言書が必要です。 どちらかが亡くなった時の相続は、亡くなった方の両親、兄弟姉妹にも 及ぶからです。 遺言書があれば、兄弟姉妹話し合いことなく相続の手続きができます。
子供がいない夫婦は遺言書
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相続プラン |
相続は、財産が多い少ないにかかわらず財産承継の手続きは必要になります。 その時に遺産分割の協議が上手くいかずに実質な財産分与ができずに何年も 不動産名義が亡くなった方のままになっているケースが多く見受けられます。 相続なんてまだまだ先の話・・・ですがプランを考えておくことが大切です。 分けられない財産に揉め事が起こりますので分けやすい財産に変えてあげる事が 揉めない秘訣です。
相続プラン
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相続対策の法人設立 |
賃貸事業が順調に稼働することにより家賃収入も増え所得税問題や 現金が財産として残っていくことになります。 折角、節税対策で賃貸物件を建てて効果を出しても増える現金に対して 相続税が発生してしまっては効果減になります。 そこで不動産管理会社を設立してその会社に賃料の一部を支払うことで 現金が増えることを防ぎ、所得税の節税にもつながります。 また、親族に役員報酬を支払う形で納税資金をためる効果もでてきます。
相続対策の法人設立
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住宅資金の贈与と住宅の贈与 |
相続税法上の建物の時価は固定資産税評価額、土地は路線価で決まるので 市場時価が1億の土地建物（都心部になりますが）が評価額では半分以下に なることもあります。 なので住宅購入資金として生前贈与するより、親が住宅を購入してそれを 贈与する方が節税になるということもあります。
住宅資金の贈与と住宅の贈与
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満室経営が節税対策 |
アパート経営でも空室は、「貸家建付地」として評価減となりません。 12室の部屋数のうち6室空室であれば、6室分（半分）の評価減になりません。 対策としては、リフォームをして入居稼働率をあげるかサブリース契約をするか です。また、税務署に申告し納税をしていなければ貸家評価ができません。 古くなったからリフォームせず空室のままでも・・・とお考えの大家さんは、 どうしたら良いか考え時です。
満室経営が節税対策
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活用しない土地は持てない時代 |
活用しない不動産（空地や駐車場）を保有していると 土地の値上がりは期待できず「評価額」もどうでしょうか？ 今までは多くの土地を保有する事が資産家の証であり、財産 でしたが固定資産税や維持費を考えるとこれからは収益性の ある土地が財産である時代になりました。 数よりも質にこだわり選別する事です。 持ち続けるよりも活用や資産の組替えを検討する時期かもしれません。
活用しない土地は持てない時代
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不動産を贈与する |
「贈与」その② 不動産は、時価よりも低い路線価や固定資産評価額で評価 されますので多くの価値分を贈与することができます。 現金よりも不動産を贈与することで節税効果と利用価値は 大きいです。
不動産を贈与する
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相続税節税① |
相続税の節税対策にはいくつかの方法がありますが 今回は、「贈与」その①について 配偶者特例を活かして自宅を配偶者に贈与する。 相続になれば当然、配偶者の権利は保護されておりますが 生前にも婚姻20年以上の妻に居住用の不動産を贈与しても 2000万円までは贈与税がかかりません。 通常の贈与と合わせると2110万円までは贈与税がかかりません。
相続税節税①
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相続税納税の為に現金を残す |
先祖代々からの土地を守る為に相続税納税用に 現金を残されている方はいらしゃられるでしょう。 納税資金がなければ土地を売却しなければならない 事態も考えられますので。 しかし、現金も預貯金も「節税」にはならないのです。 現在の「低金利」では利息もつかず、預金にも「相続税」が 課税されてしまいます。 今は、現金は持っていても増える「財産」ではなくなってしまって いるので不動産等に投資して節税しながら収益を得る「投資財産」 と考えた方が良いかもしれません。
相続税納税の為に現金を残す
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駐車場は相続対策か？ |
固定資産税の捻出のために貸し駐車場にしても 土地は、建物を建てなければ土地の評価は下がりません。 駐車場でも「貸付事業」となると「貸付事業用小規模宅地等の特例」 を適用することが出来ます。 200㎡を限度として50％の評価減を選択することが可能になります。 「貸付事業」としての要件は、賃貸借契約書を作成して第三者に継続的に 賃貸していること。機械式の立体駐車場やアスファルト敷等の構築物設置 されていることです。砂利敷は微妙なので気を付けてください。
駐車場は相続対策か？
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寄与分の注意 |
「寄与分」として認められるには、その貢献が家族としての扶養義務を 超えることを他の相続人に示して同意してもらわなくてはなりません。 「寄与分」の算出は、簡単ではありません。明確な証拠や資料がなければ 他の相続人の同意が得られない可能性があるので注意が必要です。
寄与分の注意
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特別受益の考え方 |
相続人の中で他の相続人より生前に多めに金銭を貰った（贈与）、 または資金援助や財産の贈与を受けた、遺言により遺贈を受けた。 上記の場合は、「特別受益」といいます。 相続の前渡し（生前贈与）を受けたこととみなされるのでこの場合は、 特別受益を受けた相続人は、相続分から差し引いて計算することになります。
特別受益の考え方
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遺言書は優先されるのか？ |
優先されます。 法定相続人でない第三者に財産を遺贈する内容や一部の相続人に 多く渡す内容でもその遺言書が優先されます。 なかなかお目にかかりませんが、知らないうちにそんな遺言書が あったらサスペンスですよね。
遺言書は優先されるのか？
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